Línea de deuda
Deuda hipotecaria y NPL
Comprar deuda impagada con descuento sobre el nominal. Lo que cambia de manos es un derecho de cobro con su garantía, no una llave: el inmueble sigue siendo del deudor hasta que un procedimiento diga lo contrario.
Cómo funciona
Tres momentos, y en los tres se puede perder dinero.
Qué es una NPL
Saber que se compra un derecho de cobro, no una llave.
- Préstamo hipotecario impagado
- Descuento sobre el nominal
- Cesión de crédito
- Banca, servicers y fondos
- Carteras y operaciones unitarias
Subastas y adjudicación
Conocer el recorrido completo antes de pujar.
- Subasta judicial
- Subasta notarial
- Cesión de remate
- Adjudicación
- Lanzamiento y posesión
Cómo se recupera
Tener más de una salida antes de entrar.
- Acuerdo con el deudor
- Ejecución hipotecaria
- Venta del activo adjudicado
- Reventa del crédito
Lo que puede salir mal
Comprar barato no es lo mismo que poder recuperar.
El descuento sobre el nominal no es una ganga automática: es el precio de asumir un riesgo y un plazo que el vendedor prefiere no seguir soportando. Quien compra hereda los dos.
- Plazos judiciales
- Cargas posteriores
- Ocupación del inmueble
- Coste de la vía judicial
- Tasación frente a valor de mercado
Sé distinguir una operación de deuda que se puede recuperar de una que solo es barata.
El recorrido completo
De la compra del crédito a la salida del inmueble
Una operación de deuda no termina cuando se compra el crédito: ahí es donde empieza. Estas son las siete fases por las que pasa cada una, con lo que se comprueba en cada punto. Está publicado entero a propósito — es lo que separa una operación estudiada de una apuesta.
- 01
Análisis y compra del crédito
- Identificar el crédito y la entidad acreedora
- Pedir el expediente completo y verificar titularidad y legitimidad
- Revisar el contrato de préstamo y el saldo real: principal, intereses, costas y gastos
- Nota simple actualizada, rango de la hipoteca y cargas preferentes
- Situación registral, catastral y posesoria del inmueble
- Valorar a precio de mercado y a valor de liquidación
- Calcular el coste máximo de adquisición y hacer la due diligence jurídica, registral y económica
- Negociar precio y condiciones, firmar la cesión y comunicarla cuando proceda
- 02
Control del procedimiento judicial
- Identificar juzgado y número de procedimiento
- Verificar que la ejecución hipotecaria sigue viva y en qué estado
- Revisar el decreto de ejecución y la posible oposición del deudor
- Certificación de cargas y comprobación de la tasación para subasta
- Controlar notificaciones y plazos, y confirmar fecha y condiciones de la subasta
- 03
Preparación de la subasta
- Analizar el precio de salida y el tipo de subasta
- Calcular la deuda pendiente y la puja máxima
- Estimar costes judiciales, registrales, fiscales y de gestión
- Revisar cargas anteriores y posteriores, y si hay ocupantes
- Definir la estrategia de puja y el escenario de adjudicación
- Preparar los fondos y los depósitos que haga falta
- 04
Subasta
- Registrarse como postor y realizar el depósito
- Participar y ejecutar la estrategia de puja
- Obtener el resultado oficial y verificar la adjudicación o el remate
- 05
Adjudicación
- Revisar el decreto de adjudicación o remate y cumplir las obligaciones de pago
- Obtener la documentación judicial y el testimonio o decreto firme
- Inscripción registral, liquidación de impuestos y cancelación de las cargas que proceda
- Actualizar la titularidad registral
- 06
Toma de posesión
- Determinar la situación posesoria y comprobar si hay ocupación
- Negociar la entrega voluntaria cuando es viable
- Solicitar el lanzamiento judicial si corresponde
- Obtener la posesión efectiva, asegurar el inmueble y revisar suministros
- Inspección técnica del estado real
- 07
Salida
- Regularizar la documentación del inmueble y presupuestar la reforma si procede
- Definir la estrategia: venta, alquiler, explotación turística o reforma
- Calcular el valor de salida y preparar la comercialización
- Ejecutar la venta o la explotación y cerrar la operación
Antes de comprar
Diez preguntas que tienen que tener respuesta
Si alguna se queda sin contestar, la operación no pasa. Por eso revisamos muchas más de las que llegamos a presentar.
- ¿La garantía existe y está correctamente inscrita?
- ¿La hipoteca ocupa un rango válido?
- ¿Existen cargas preferentes?
- ¿Cuál es la deuda real?
- ¿En qué fase está el procedimiento?
- ¿La subasta está convocada?
- ¿Cuál es el valor real de mercado?
- ¿Está ocupado el inmueble?
- ¿Cuál será el coste total hasta obtener la posesión?
- ¿Cuál es el precio máximo que se puede pagar por el crédito?
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Análisis sobre deuda
Las oportunidades publicadas son material informativo. No constituyen una oferta, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
El capital invertido está sujeto a riesgo y puede perderse parcial o totalmente. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.
Las operaciones abiertas no se publican en esta web: se presentan de forma individual, con su documentación, a quien encaja con ellas.