Vacancia e impago: el riesgo que no se anuncia

La vacancia es que el inmueble esté vacío. El impago es que esté ocupado y no entre el dinero. Se parecen en el resultado y no se parecen en nada más.

El primero se resuelve alquilando otra vez. El segundo puede requerir un procedimiento, y mientras tanto el activo no está disponible ni produce.

Durante un impago siguen corriendo la comunidad, el impuesto, el seguro y el mantenimiento, pero además el inmueble no se puede volver a alquilar.

Recuperarlo tiene plazos que no dependen del propietario, y los importes dejados de pagar no siempre se acaban cobrando aunque haya sentencia favorable.

La demanda real de la zona, el precio pedido respecto al mercado, el estado del inmueble y la estacionalidad. Un activo turístico y uno residencial no tienen el mismo patrón.

En alquiler vacacional la ocupación se concentra en unos meses. Una media anual puede esconder una temporada llena y otra prácticamente vacía.

Se puede reducir con selección de inquilino, con garantías adicionales, con seguros de impago y con un precio bien puesto desde el principio.

No se puede eliminar. Cualquier proyección que suponga ocupación completa y cobro íntegro durante años está describiendo el mejor caso posible, no el esperado.

La forma honesta de incorporarlo es descontar de los ingresos una parte por desocupación y otra por impago antes de calcular nada.

Un activo que solo funciona suponiendo ocupación perfecta no es un activo rentable: es un activo sin margen.